Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập chịu thuế.
Mức thuế suất: 2% trên giá trị chuyển nhượng.
Cách tính:
Thuế TNCN phải nộp = Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng * 2%
Ai là người nộp? Về mặt nguyên tắc, đây là nghĩa vụ của Bên Bán (người phát sinh thu nhập). Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên hoàn toàn có thể tự thỏa thuận để Bên Mua nộp thay nếu có sự thống nhất và ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
Ví dụ cụ thể: Bạn bán một căn nhà với giá trị ghi trên hợp đồng công chứng là 4 tỷ đồng. Số thuế TNCN phải nộp ngân sách nhà nước sẽ là: 4.000.000.000 * 2% = 80.000.000 VNĐ.
Pháp luật quy định 2 trường hợp đặc biệt người bán không phải nộp khoản thuế 2% này:
Trường hợp 1: Giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại; anh chị em ruột với nhau).
Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Thời gian sở hữu tối thiểu phải từ 183 ngày trở lên tính đến thời điểm chuyển nhượng).
Lệ phí trước bạ là khoản chi phí nộp cho cơ quan thuế khi người mua thực hiện đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản để sang tên trên Sổ đỏ/Sổ hồng.
Mức thuế suất: 0.5% trên giá trị bất động sản.
Cách tính:
Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ * 0.5%
(Thông thường, giá trị này tính theo giá trên hợp đồng công chứng. Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng theo bảng giá đất nhà nước).
Ai là người nộp? Khoản phí này thông thường do Bên Mua (người đứng tên mới trên sổ) chi trả, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Ví dụ cụ thể: Với căn nhà trị giá 4 tỷ đồng ở ví dụ trên, lệ phí trước bạ Bên Mua cần chuẩn bị là: 4.000.000.000 * 0.5% = 20.000.000 VNĐ.
Ngoài hai khoản thuế phí lớn nêu trên, để hoàn tất một bộ hồ sơ sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ cần chi trả thêm một số khoản phí hành chính nhỏ bao gồm:
Phí công chứng hợp đồng mua bán: Thu tại Văn phòng công chứng, tính theo biểu phí lũy tiến dựa trên tổng giá trị tài sản giao dịch (thường dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng).
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận: Khoản phí nộp cho cơ quan đăng ký đất đai khi thẩm định hồ sơ, mức thu do từng địa phương quy định (thường từ 100.000 - 500.000 VNĐ).
Lệ phí cấp đổi Sổ đỏ/Sổ hồng mới (nếu có nhu cầu): Trường hợp người mua muốn cấp hẳn một cuốn sổ mới mang tên mình thay vì đính chính ở trang tư của sổ cũ (thường từ 50.000 - 120.000 VNĐ/giấy).
Để quá trình làm thủ tục không bị ách tắc hoặc xảy ra mâu thuẫn ở giai đoạn cuối, chủ nhà và người mua nên thống nhất rõ ràng phương thức nộp thuế ngay từ khâu đặt cọc. Trên thị trường hiện nay thường áp dụng 3 cách thỏa thuận sau:
Thuế bên nào bên đó nộp (Mặc định theo luật): Người bán tự nộp 2% thuế TNCN, người mua tự nộp 0.5% lệ phí trước bạ và phí sang tên.
Bên Bán bao trọn gói: Người bán sẽ chịu toàn bộ chi phí (bao gồm cả thuế TNCN, lệ phí trước bạ và phí công chứng). Người mua chỉ việc nhận sổ sau khi hoàn tất thanh toán tiền mua nhà.
Giá "Thu nét" (Bên Mua bao trọn gói): Người bán chỉ muốn nhận về đúng số tiền mong muốn (Ví dụ: thu nét 3 tỷ). Toàn bộ chi phí phát sinh từ khâu công chứng cho đến thuế TNCN 2% và trước bạ sẽ do người mua gánh vác.
Lời khuyên từ chuyên gia: Dù chọn phương án nào, hãy yêu cầu môi giới ghi cụ thể bằng văn bản vào Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán. Việc mập mờ từ ngữ như "phí sang tên", "thuế phí theo quy định" rất dễ dẫn đến tình trạng đổ lỗi, tranh chấp khi ra cơ quan thuế.
Giao dịch bất động sản sẽ trở nên đơn giản và an tâm hơn bao giờ hết khi bạn đồng hành cùng Moigioinhadat.com.vn.
Khi ký gửi và giao dịch thông qua nền tảng của chúng tôi, quý khách hàng sẽ được:
Đội ngũ chuyên viên tư vấn, tính toán chính xác số thuế phí phải nộp trước khi giao dịch.
Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán chặt chẽ, tối ưu hóa quyền lợi tài chính.
Cung cấp dịch vụ hỗ trợ làm thủ tục sang tên Sổ đỏ trọn gói, tiết kiệm thời gian đi lại làm việc với cơ quan hành chính.
✅ Đăng ký ký gửi và nhận tư vấn pháp lý miễn phí tại Moigioinhadat.com.vn tại đây.
Câu hỏi 1: Tôi bán nhà đất được thừa kế từ bố mẹ ruột thì có phải nộp thuế TNCN 2% không?
Trả lời: Không. Theo quy định, giao dịch chuyển nhượng, tặng cho bất động sản giữa bố mẹ ruột và con ruột thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn luôn lệ phí trước bạ.
Câu hỏi 2: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế là bao lâu kể từ khi ký hợp đồng công chứng?
Trả lời: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (ngày ký công chứng), người nộp thuế phải nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế. Thời hạn nộp tiền thuế là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Nếu nộp chậm, bạn sẽ bị phạt tiền chậm nộp theo quy định.
Câu hỏi 3: Ghi giá bán trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế có sao không?
Trả lời: Đây là hành vi trốn thuế và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực kỳ lớn. Hiện nay, cơ quan thuế kiểm soát rất chặt chẽ việc này. Nếu bị phát hiện, bạn có thể bị phạt hành chính từ 1 - 3 lần số thuế trốn, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, nếu giao dịch xảy ra tranh chấp phải hủy hợp đồng, tòa án thường sẽ căn cứ vào số tiền ghi trên hợp đồng công chứng để giải quyết, khi đó người mua sẽ là bên chịu thiệt hại lớn nhất.