Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến và có độ chính xác cao nhất mà bất kỳ chủ nhà nào cũng có thể tự thực hiện.
Cách làm: Hãy tìm hiểu thông tin của ít nhất 3 - 5 bất động sản có đặc điểm tương đồng (về diện tích, vị trí ngõ/mặt đường, kết cấu nhà, tình trạng cũ/mới) đang được rao bán trong cùng khu vực hoặc các con phố lân cận.
Kênh khảo sát: Bạn có thể lên các trang tin bất động sản lớn, các hội nhóm cư dân địa phương hoặc đóng vai người mua đi hỏi giá các căn nhà đang treo biển bán xung quanh.
Lưu ý: Giá đăng trên mạng thường là giá chào (đã bao gồm biên độ thương lượng). Bạn nên trừ bớt khoảng 5% - 10% để ước tính ra mức giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố ban hành là một hệ quy chiếu nền tảng để bạn xác định giá trị tối thiểu của phần đất.
Cách làm: Bạn xác định vị trí thửa đất của mình thuộc tuyến đường nào, quận/huyện nào và nằm ở vị trí mấy (Vị trí 1 là mặt tiền đường, vị trí 2, 3, 4 là ngõ hẻm có độ rộng khác nhau).
Công thức tham khảo: Thông thường, giá đất thực tế trên thị trường tại các đô thị lớn sẽ bằng giá đất nhà nước nhân với một hệ số k (hệ số điều chỉnh giá đất, thường dao động gấp từ 3 đến 5 lần tùy khu vực).
Đối với bất động sản là nhà riêng hoặc nhà phố, bạn không nên gộp chung một cục để tính toán mà nên bóc tách thành hai phần rõ rệt: Giá trị đất và Giá trị xây dựng công trình. Để tính toán chính xác, giá trị thực của ngôi nhà sẽ được cộng trừ dựa trên các tiêu chí thực tế sau:
Vị trí & phong thủy: Ngôi nhà của bạn nằm ở mặt tiền kinh doanh, hẻm xe hơi hay hẻm xe máy? Có gần các tiện ích lớn như trường học, bệnh viện, chợ hay không? Ngoài ra, cần kiểm tra xem nhà có bị dính lỗi phong thủy nào không (như đường đâm trực diện, tóp hậu, gần đền chùa...). Các căn hộ dính lỗi phong thủy thường phải chủ động hạ giá thấp hơn mặt bằng chung để dễ dàng kết nối người mua.
Tình trạng nhà: Xác định phân cấp công trình xây dựng là nhà cấp 1, 2, 3, 4 hay căn hộ chung cư. Từ đó, chủ nhà cần tính toán kỹ tỷ lệ hao mòn tự nhiên dựa trên số năm đã sử dụng để trừ bớt vào giá trị xây dựng mới hiện tại (Ví dụ: giá xây dựng mới là 7 triệu/m2, nhà ở 10 năm khấu hao còn 60% giá trị).
Pháp lý tài sản: Bất động sản đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng riêng hay chỉ mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền, vi bằng? Thực tế thị trường cho thấy, những tài sản chưa có sổ hoặc chung sổ, giấy tờ pháp lý chưa hoàn chỉnh thường có giá rẻ hơn từ 30% đến 50% so với nhà đất có sổ riêng pháp lý sạch.
Các môi giới khu vực là những người "nằm vùng", nắm rõ nhất lịch sử giao dịch thực tế của những căn nhà vừa bán thành công xung quanh bạn.
Thay vì tự mày mò, bạn có thể liên hệ với các môi giới uy tín. Họ có sẵn dữ liệu và công cụ để định giá tài sản của bạn chỉ trong vài giờ. Tuy nhiên, để tránh tình trạng môi giới tự do cố tình "dìm giá" để dễ bán hoặc "gợi ý nâng giá" để ôm hàng, bạn nên chọn những nền tảng có cách làm việc chuyên nghiệp, rõ ràng.
Sau khi đã có được mức giá trung bình của thị trường (ví dụ tài sản của bạn được định giá khoảng 5 tỷ), hãy áp dụng chiến lược đặt giá chào bán thông minh:
Nếu không vội bán: Bạn có thể đặt giá chào là 5.2 tỷ hoặc 5.3 tỷ để dành một khoảng biên độ cho khách hàng mặc cả, thương lượng.
Nếu đang cần thanh khoản gấp dưới 1 tháng: Hãy đặt mức giá bằng hoặc thấp hơn thị trường khoảng 3% - 5% (ví dụ: 4.85 tỷ - 4.9 tỷ). Mức giá cạnh tranh này sẽ lập tức thu hút các dòng tiền sẵn có và các nhà đầu tư sẵn sàng giao dịch, giúp tài sản của bạn được giải quyết nhanh chóng, tránh tình trạng bị kéo dài thời gian rao bán.
Việc tự định giá đôi khi vẫn có những sai số do yếu tố cảm tính (chủ nhà thường yêu quý ngôi nhà của mình và nghĩ nó đáng giá hơn). Để có một con số khách quan nhất, hãy để Moigioinhadat.com.vn hỗ trợ bạn.
Đến với dịch vụ ký gửi của Moigioinhadat.com.vn, tài sản của bạn sẽ được:
Định giá khoa học: Đội ngũ chuyên viên kết hợp công cụ dữ liệu thị trường thực tế, đối chiếu chi tiết từ vị trí, hiện trạng nhà đến hồ sơ pháp lý để tư vấn mức giá "vừa lòng khách đến, thuận lòng người mua".
Bảo mật thông tin tối đa: Hỗ trợ quy trình điều phối thông tin bảo mật cho các tài sản có giá trị cao, cam kết không làm ảnh hưởng đến hình ảnh và uy tín của bất động sản.
Đẩy hàng nhanh chóng: Khai thác tệp dữ liệu hàng nghìn nguồn khách hàng mua và nhà đầu tư có sẵn để kết nối giao dịch trực tiếp, loại bỏ hoàn toàn rủi ro bị tồn kho bất động sản.
✅ Bấm vào đây để nhận tư vấn định giá và ký gửi nhà đất miễn phí tại Moigioinhadat.com.vn!
Câu hỏi 1: Nhà có yếu tố lỗi phong thủy (đường đâm, gần đền chùa, tóp hậu) thì định giá giảm bao nhiêu?
Trả lời: Thông thường, các bất động sản dính lỗi phong thủy nghiêm trọng sẽ có giá thấp hơn mặt bằng chung từ 10% đến 20%. Bạn cần xác định rõ điều này ngay từ đầu khi đặt giá chào để tránh việc thời gian giao dịch bị kéo dài do khách xem xong đều từ chối.
Câu hỏi 2: Chi phí thuê công ty thẩm định giá độc lập là bao nhiêu, có nên thuê không?
Trả lời: Chi phí thuê công ty thẩm định giá cấp chứng thư thường dao động từ 2 triệu đến vài triệu đồng tùy giá trị tài sản. Việc này thực sự cần thiết khi bạn cần chứng thư để vay ngân hàng, giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế. Nếu chỉ để bán nhà thông thường, việc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá miễn phí từ Moigioinhadat.com.vn là đã đủ chính xác và tiết kiệm.